【中华财税网2010-09-25信息】        《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）在第（二）项坚决抑制不合理住房需求中指出：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在这一背景下，从中央到地方，纷纷祭起“加强土地增值税征收管理”的大旗，河北省也不例外。

　　一、国家税务总局层面的土地增值税调控政策

　　2010年5月25日发布的《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）引起关注度最高的两条要点包括：

　　1、预征率大幅上调

　　《通知》规定，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

　　2、核定征收率大于5%

　　《通知》规定，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

　　二、河北省地方税务局土地增值税的调控手段

　　2010年8月27日河北省地方税务局发布《河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的通知》（2010年第1号公告），公告很短，但内涵非常明确：

　　（一）除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。

　　（二）房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%.

　　（三）自2010年10月1日起施行。

　　自发布到施行虽然还有一个月的时间，但房地产开发企业也难存侥幸心理，9月份的收入预征也要到10月份进行纳税申报，预征方面是毫无回旋余地了。对于没有清算的项目，想要靠一个月的时间完成土地增值税的核定清算也是难上加难。

　　该文施行将意味着原执行的以下文件相关内容作废，房地产开发企业都会关心，会有什么样的变化呢？

　　（一）《河北省地方税务局关于印发<河北省土地增值税管理办法>的通知》（冀地税发[2006]37号）第十条规定：

　　土地增值税预征率幅度为0.3%至3%，各设区市地方税务局可根据当地实际，按下列标准确定具体预征率：

　　（1）住房（别墅除外）预征率幅度为0.3%至2%；

　　（2）各类别墅、写字楼、商用房等预征率幅度为2%至3%。

　　纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。

　　（二）《河北省地方税务局关于明确土地增值税预征率的补充通知》（冀地税发[2006]51号）对于《河北省土地增值税管理办法》第十条补充以下规定：

　　土地增值税预征率幅度为0.3%-3%，各设区市地方税务局可根据当地实际，按以下标准确定具体预征率。

　　住房（别墅除外）预征率幅度为0.3%至2%，其中，市区（含县级市）预征率幅度为1%至2%。

　　（三）《河北省地方税务局关于转发国家税务总局<土地增值税清算管理规程>的通知》（冀地税发[2009]34号）第五条规定：

　　对核定征收土地增值税的纳税人，其核定征收率在预征率的基础上应提高0.5至2个百分点，具体比例由各设区市地方税务局根据实际确定。

　　三、河北省土地增值税政策变化对于房地产企业的冲击和影响

　　1、预征率的变化

　　以石家庄市一般情况为例，预征率幅度为1%至2%，普通住宅可以执行较低的预征率1%，10月1日后将统一按照2%征收。国税发[2010]53号在预征方面也没有给普通住宅优惠。对于保障性住房，各地一般不预征土地增值税。在这种形势下，开发中小户型，希望可以获得普通住宅免税优惠的开发项目，也要先预缴2%的土地增值税，将来清算退税怕是难乎其难。以房地产企业每月销售收入1000万元计算，则要缴纳2%土地增值税，5.6%营业税金及附加，3%左右的企业所得税。0.5‰的印花税，税负11.10%就是111万元。

　　2、核定征收率的变化

　　原来的核定征收率在预征率基础上提高0.5至2个百分点，并且由各地自定，本次规定为全省不分住宅类型不分地域统一为5%。

　　仍以石家庄市一般情况为例，原来普通住宅核定1.5%，非普通住宅核定2.5%，商业、别墅核定3%.现在统一为5%，变化显而易见。对于哪些以各种名目拖延不进行清算的房地产项目，真是有苦说不出了。

　　3、对于会计核算的影响

　　房地产开发企业由于自身核算不规范和政策的影响，采用核定征收企业所得税方式的企业居多。《河北省房地产开发企业所得税征收管理办法》（修订稿）（冀地税发[2010]28号）第六十四条规定：纳税人的征收方式（不包括定期定额征收方式）实行一次性确认制度，以后年度征收方式不变的纳税人，不再履行核定手续。若以后年度纳税人要求变更所得税征收方式的，由纳税人在每年6月底之前提出申请，县级地税机关在5个工作日内重新核定完毕。这样，采用核定征收企业所得税难免会疏忽会计的规范核算，房地产企业项目成本的复杂性以及会计人员的高流动性，都不能保证土地增值税未来清算的完整性，采用核定征收无疑会增加企业税收负担。那么为房地产企业带来的新的课题就是，在当前税收环境下，如何规范核算以应对未来不被列入核定征收土地增值税清算的范围。