【中华财税网2010-09-20信息】　　2010年5月31日国家税务总局发布《关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》（国税发[2010]54号）文，该文对于加强房屋转让所得征收管理，强调要切实按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）、《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）继续做好房屋转让所得征收个人所得税管理工作。

　　原文件重提，本无新意，但在税收作为房价调控主要手段的形势下，以限制二手房交易中的人为低价行为为主要精神的国税发[2006]108号文还是要引起注意的。同时该文件明确了个人所得税的各种扣除项目计算方式，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　同样是该文件，为什么原来并未对二手房交易市场产生多大震动呢？因为此前，我省二手房交易中，个人转让住房的个人所得税基本执行按住房转让收入的1%进行定率征收。所以在以往的二手房交易环节，即使资料齐全的房主，采用“差额征收”缴纳个人所得税也很少，定率征收简单易行，且往往要比差额征收优惠，比如在石家庄一套原价40万元的二手房，成交价为50万元，按照1%征收个人所得税的话，其支出为5000元，肯定要优惠于“差额征收”，这种情形下，谁还会关心个人所得税到底该怎么计算呢？

　　此一时，彼一时也，河北省地方税务局发布《关于进一步加强个人所得税征收管理工作的意见》（冀地税发[2010]33号）规定，从2010年8月1日起，对不能提供原始凭证的，一律按3%的征收率进行定率征收。对于国家住房制度改革前，通过福利分房取得的住房，在进行转让时，必须提供房屋原始凭证，一律不得定率征收。

　　而按照新政3%征收的话，同样是成交价50万元的房子，其所得税支出将增加到15000元。因此，也就有必要了解个人转让住房的具体个人所得税计算规定。

　　国税发[2006]108号转让住房个人所得税计算规定

　　（一）房屋原值具体为：?

　　1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。?

　　2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。?

　　3. 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。?

　　4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。?

　　已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。?

　　经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。?

　　5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：?

　　（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；?

　　（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；?

　　（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；?

　　（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。?

　　（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。?

　　（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。?

　　1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：?

　　（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；?

　　（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%.

　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。?

　　2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。?

　　3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。?

　　还以上述房屋为例，假设其他合理费用为4.8万元。

　　根据公式，个税=（转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）×20%

　　而转让房屋需要交纳的营业税=成交额×5.5%=50×5.5%=2.75（万元）

　　印花税=成交额×0.05%=50×0.05%=0.025（万元）

　　所以个税=（50-40-2.75-0.025-4.8）×20%=0.485（万元）小于按照3%核定征收。

　　假设当初新房的购买价格为30万元，其他条件不变的话，个税=（50-30-2.75-0.025-4.8）×20%=2.485（万元）大于按照3%核定征收。

　　也就是说，新政下房主最初的购买价格与再次销售价格的差额大小将直接决定哪种缴税方式更为优惠。但也有例外的情况，就是房改房交易，冀地税发[2010]33号规定“对于国家住房制度改革前，通过福利分房取得的住房，在进行转让时，必须提供房屋原始凭证，一律不得定率征收”，这部分被称作“房改房”的房子，上市交易的话只能走差额征收的道路。很明显，这部分房子当初购买时非常便宜，有的只有十几万元甚至几万元，而现在的成交价格却一般在三四十万元以上，走差额征收的话，个人所得税无疑将大大增加。

　　还以上述房屋为例，假设当初是以20万元购买的房改房，不考虑营业税等，个税=（50-20-0.0275-4.8）×20%=5.0346（万元）。

　　因此，冀地税发[2010]33号的政策出台，对于抑制炒房行为的意图非常明显，哪些靠炒房致富的业主今后也该算算纳税成本了。