【中华财税网2008/9/8信息】  一、我国现行房地产税收制度存在的问题 

　　税种设置存在缺陷，税种重叠，税基交叉，存在重复课税现象。如对房产课税设置房产税和地产税两个税种，对土地课税设置土地使用税和耕地占用税；对房屋租金收入既征收5%的营业税，又征收12%的房产税；对房地产转让既要按转让的收入征收5%的营业税，又要按转让的增值额征收土地增值税等。这些都不符合公平税负，合理负担的原则。 

　　税收政策在房地产各环节分布不合理。房地产税收主要集中在房地产流通交易环节，而在房地产占用保有期间设计的税种较少，且免税范围较广。一方面，房地产交易环节的税费过于集中导致房价上升；另一方面，房地产占用保有阶段的税费过少，使得大多数由使用者近似无偿取得土地，土地闲置和浪费现象日趋严重。 

　　课税范围窄，计税依据不合理。首先现行房产税、城镇土地使用税仅限于对城市、县城、建制镇、工矿区的土地征税，抑制了房地产税收作用的发挥，也使得房地产税难以成为地方税收中的主体税种。其实现行的土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据的从量课征方式，未能随课税对象的价值上升而上升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点。 

　　内外资企业适用税制不统一。当前中国对内外资房地产企业和个人实行不同税收制度。主要为所得税制不同、房地产保有税不同、城市维护建设和教育费附加内外有别等。在中国加入WTO后，这两套税制的实行，将很大程度地损害内资房地产企业的利益，影响税收公平性原则。 

　　行政事业性收费过多。如市政建设重复收费、征地费用与土地使用费重复及某些管理费重复收取不合理收取等。中国针对房地产行业的行政事业性收费远比其它行业要突出得多，有些地方甚至出现了以费代税的现象，给房地产行业的发展造成了多方面的负面影响。 

　　税收征管配套措施不完善。中国目前的财产登记制度不健全，尤其是私有财产登记制度，严重影响了税收征管的力度，致使不少税源流失。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策也不够健全。就造成偷税漏税现象相当严重。 

　　除此之外，房地产税收制度还存在一些其它问题。如租、摘要：房地产税收不仅是国家财政收入的重要来源，也是维护市场公平竞争，实现国家对房地产行业宏观调控的有力杠杆。但随着市场经济和房地产行业的不断发展，我们发现房地产税制中存在着结构不合理、税种设置重复、配套措施不完善等问题，现在房税制亟需改革完善。 

　　关键词：房地产税；税收缺陷；税制改革、费体系混乱，税收负担偏重；土地增值税设计不当，调节力度有限；税收优惠政策层次辐射力不强；地方税收权短缺，房地产税收规模偏小，不能满足地方财政需要等问题。 

　　二、房地产税制改革势在必行 

　　（一）依据房地产市场运行过程和市场运行设定税种 

　　房地产开发投资环节课税体系。保留建筑业营业税，修订和完善耕地占用税，扩大征税范围，提高单位税额标准。 

　　房地产转让环节课税体系。设置不动产转让税或房地产转让税，以转让不动产的流转额为课税依据，在转让环节征收。 

　　房地产取得环节课税体系。具体思路是开征遗产与赠与税，归并买方缴纳的印花税和现行契税，以取得不动产时支付的价款或评估值为计税依据，在取得时征收。 

　　房地产占用环节课税体系。将房产税、城市房地产税和土地使用税合并为房地产税，以房地产评估值为计税依据，由房地产所有者和使用人缴纳；对现行“土地闲置费”实施“费改税”，对占而不用一年以上的土地按土地基准价课征空地占用税。 

　　房地产收益环节课税体系。统一内外资企业所得税，修订和完善个人所得税，保留土地增值税，暂停除单纯土地使用权转让以外的所有房地产开发项目和存量房销售的土地增值税。 

　　（二）扩大房地产税征税范围，改变计税依据 

　　对我国境内使用土地和拥有房地产的单位和个人都应征税，并将非农业用房、用地纳入征税范围。同时，根据社会经济发展变化，改变税基规定过死、计税依据不科学的做法，以评估价值作为计税依据，并设置比例税率，使其计税更合理，收入更具弹性。 

　　（三）正税、明租、少费 

　　减少行政事业性收费，一方面避免了对同一税源既征税又收费的反复课征，保证了充足的税收来源，减少了纳税人的抵触情绪，降低了税收征管成本；另一方面也使政府通过利用税收手段对房地产行业进行调控成为可能。 

　　（四）开征物业税 

　　物业税以市场价值为主要计税依据是符合国际惯例的，不仅可以克服现行计税依据的缺点，而且具有“交易证据多、便于诚信纳税、税收富有弹性”等特点，纳税人的纳税负担由其所拥有的土地和房屋的完全市场价值决定，更符合量能纳税原则，对于建立现代化的房地产税收制度有着深远意义。 

　　（五）完善房地产课税的配套制度与政策 

　　建立房地产评税制度。我国房地产税制改革，既然要朝着以价值为核心的税基体系发展，就要建立完善的房评估制度，制定房地产评税法规和操作规程，设置房地产评税机构，配备评税或评估专业人员，这是未来房地产税制发展的基本趋势。 

　　强化房地产产权登记制度。首先要清查土地，建立土地位置、权属及面积档案；其次要改变分块管理的现状，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度；再次要清理管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。 

　　加大征管力度，堵塞税收漏洞。要迅速出台房地产课税的有关法律法规，规范和指导各税的征管，堵塞税收漏洞。