【中华财税网2008/6/30信息】　一、背景资料 

　　城市房地产税是1951年8月政务院《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》颁布后，在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对属于外商投资企业、外国企业的房屋、土地按照房价、地价或租价向房地产所有或使用人征收的一种税。1980年6月《 财政部关于中外合资企业、华侨、侨眷拥有的房产、住宅以及使用国家土地征免税收问题的通知》（财税[1980]82号）明确“合营企业使用的土地，所有权属于国家，由各有关部门按照规定征收土地使用费，不再征收地产税。”1984年进行利改税时，国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种，对内资企业和个人征收，对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。2007年1月1日起新修改的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》开始对外商投资企业、外国企业征收城镇土地使用税。 

　　二、城市房地产税的计税依据和税率 

　　城市房地产税的计税依据为房屋折余价值或房屋租金收入。城市房地产税依房屋折余价值按年计征，税率为1.2%；城市房地产税依租金收入按年计征，税率为18%. 

　　三、城市房地产税与房产税之案例分析 

　　某中外合资企业，使用土地面积10000平方米。自有应税房产面积2000平方米，出租应税房产1000平方米，年租金200000元，经核定标准房价与固定资产入账价值相符，每平方米单位价值3000元。计算该企业每年应纳的城市房地产税。 

　　自用应纳城市房产税额 =（2000-1000）×3000×1.2% =36000元。 

　　出租应纳城市房产税额 =200000*18%=36000元。 

　　合计应纳城市房地产税额72000元。 

　　如果该企业是内资企业，则其应该计算缴纳房产税，条件同上，则每年应纳房产税： 

　　自用应纳房产税额 =（2000-1000）×3000×（1-30%）×1.2% =25200元。 

　　出租应纳房产税额 =200000*12%=24000元。 

　　合计应纳房地产税额49200元。 

　　外资企业较内资企业多缴纳房产税22800元。 

　　四、城市房地产税与房产税现状比较 

　　自2007年1月1日起，外资企业开始缴纳城镇土地使用税，原来所享受的免征优惠不复存在，而城市房地产税的执行政策自1951年8月政务院确定后，基本政策57年来没有变化，执行税率自1952年12月修改为现行税率后56年来没有改变，五十多年的形势变化已经今非昔比，原来外资企业享受城镇土地使用税免征待遇自然无话可说，但自2007年1月1日起新修改的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》开始对外商投资企业、外国企业征收城镇土地使用税后，《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》仍不作修改或调整就难于理解了，我们比较如下： 

　　1、税率比较2、自用房产，外资企业税率1.2%，内资企业扣除30%，实际税率为0.84%，相差0.36%； 

　　出租房产，外资企业税率18%，内资企业税率为12%，相差6%； 

　　2、处罚比较 

　　《城市房地产税暂行条例》第十一条“纳税义务人应于房地产评价公告后一个月内将房地坐落、房屋建筑情况及间数、面积等，向当地税务机关申报。如产权人住址变更、产权转移或房屋添建、改装，因而变更房地价格者，并应于变更、转移或工竣后十日内申报之”。 

　　第十三条“纳税义务人不依第十一条期限申报者，处以五十万元以下之罚金。 

　　第十六条　不按期交纳税款者，除限日追缴外，并按日处以应纳税额百分之一的滞纳金。逾限三十日以上不交税款，税务机关认为无正当理由者，得移送人民法院处理。 

　　内资房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定办理。 

　　既然这样，外商投资企业如果违法是执行《城市房地产税暂行条例》还是执行《税收征收管理法》呢？其应该承担比内资企业更严重的法律责任吗？ 

　　3、其它 

　　另外国家税务总局《关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知》（国税发[2000]44号）明确指出，“出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则，凡按租金计征的房产税税额超过按房产价值计征的，按租金收入计征城市房地产税；未超过的，按房产价值计征。”而内资企业并没有如此相关税率从高的政策规定，这样内资企业可以通过房屋出租的形式来降低实际税负，而外商投资企业没有操作的空间。 

　　五、城市房地产税的改革方向 

　　目前由于城市房地产税与其它税种出台的时间差异，造成不同税种之间的冲突长期存在，市场经济体制的发展也要求国家的相关税收政策与时俱进、积极趋同，内外资企业所得税统一后，外商投资企业所享受的超国民待遇日益弱化，但反映在房地产税制方面恰恰相反，外商投资企业较内资企业要承担较高的税负，这样两套税制的实行，一定程度上损害了外商投资企业利益，影响税收公平性原则。 

　　十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，指出“实施城镇税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。物业税的改革方向十分明确，基本框架就是将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等收费全部或部分合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。2007年10月，《物权法》生效也为物业税开征提供了法理基础，未来出台也在我们预期之内，但是全面开征物业税是一个长期性非常系统化的工作，目前各试点正在“空转”运行，并不能直接改变目前现状。 

　　笔者认为，从目前实际出发，可以将城市房地产税与房产税合并，与城镇土地使用税相对应，废除1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》，房产税征收范围扩大到外商投资企业、外国企业等单位和个人，统一税率，执行房产税的统一标准，待开征物业税的时机成熟时，再行考虑将房产税、城镇土地使用税统一纳入物业税的合并范围。