【中华财税网2008/6/20信息】　张某将自有门面房转让给某企业，共取得转让收人148万元。日前．张某向税务机关申请代开发票时，除了征收营业税、个人所得税等税（费）外，同时要按销售收入的2%附征土地增值税。但张某认为：转让房地产共取得转让收入148万元，而房地产评估的中介机构对其房地产的评估价为l41万元。而且房地产中介机构的评估是按照重新购置同样房地产的代价即以房屋重置成本价乘以成新度折扣率确定的房地产评估价格，其评估口径应当是与土地增值税的口径一致。以转让收入扣除评估价及实际缴纳的税（费）后并没有增值，不应当征收土地增值税。究竟是否应该征收，征纳双方产生了分歧。 

　　笔者认为，根据土地增值税政策的规定，旧房及建筑物的转让，其土地增值额的确定共分四种情况： 

　　第一种情况是能够据实提供扣除项目金额的。根据《增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定：纳税人能够据实提供扣除项目金额的，其土地增值税增值额的计算为转让收入扣除以下扣除项目金额后的余额：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格）；（四）与转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税；（五）财政部规定的其他扣除项目。 

　　第二种情况是不能据实提供扣除项目金额的。对纳税人在纳税申报时不能据实提供扣除项目金额的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让收入-“评估价格”-“与转让房地产有关的税金”-评估费用=增值额，依法计算缴纳增值税。由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除。能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。 

　　第三种情况是纳税人转让旧房及建筑物，不能取得评估价格，但旧房及建筑物为外购的，并且能够提供购房发票的。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：纳税人转让旧房及建筑物，不能取得评估价格，但能够提供购房发票的，经当地税务部门确认，“取得土地使用权所支付的金额与旧房及建筑物的评估价格”可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。如：发票金额为50万元，从购买年度起至转让年度为10年，则确认土地使用权所支付的金额与建房及配套设施的成本、费用为：50+50×5%×l0=75万元。因为是购买的房产，就不存在土地开发的成本、费用，由此计算增值额为：转让收入－75万－“与转让房地产有关的税金”。另外，对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 

　　第四种情况是对于转让旧房及建筑物，既不能据实提供扣除项目金额，又没有提供评估价格，又不能提供购房发票的。税务机关可以不考虑其增值额，直接根据《税收征管法》第35条的规定，依法实行核定征收。土地增值税应纳税额=转让收入×核定征收税率（具体由各省确定）。 

　　本案中，虽然房地产中介评估机构也按重新购置同样房地产的代价即以房屋重置成本价乘以成新度折扣率确定房地产评估价格。但问题的焦点在于该房地产中介评估机构在进行房地产评估时，是包括了房屋及房屋所占土地使用权价值一并进行的评估。而对纳税人不能据实提供扣除项目金额的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。也就是说，房屋所占土地使用权的评估应当就当初取得土地使用权时的基准地价进行评估，而并非是按现行的重置价进行评估，所以，对中介评估机构的评估价格，在税收上应当不予采信。对于转让旧房及建筑物，既不能据实提供扣除项目金额，又不能准确提供评估价格，又不能提供购房发票的，因此，税务机关依法核定征收土地增值税是正确的。