房地产行业投资过热、房价居高不下的局势，已是不争的事实和老话题。作为市场经济条件下宏观调控工具之一的税收，理应发挥出其他手段不可替代的作用。在过去的两年里，财政部、国家税务总局先后共下发14个文件、动用10余税种，对房地产业进行税收调节，其中惟独土地增值税是直接“点射”房地产行业的。因此，在当前经济形势下，它必然也应该凸显其应有的作用，这是其具有以下特质和功用所决定的。
　　一、旗帜鲜明
　　面对入世后我国经济形势的发展变化，尤其在有“朝阳产业”之称的房地产行业所出现的新情况、新变化、新问题上，国家所给予关注的程度、力度和高度，已经不单是把它当作一个普通的经济问题来对待了。“国六条”之前的2002年，六部委曾联合下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。之后又出炉了“国八条”。集中到一句话，就是“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用”。
　　1993年颁布开征土地增值税之动机,就是“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益”。2004年，《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发[2004]100号）指出：“今年以来，针对国民经济发展中存在的一些行业、地区固定资产投资增长过快问题，党中央、国务院采取了多项宏观调控措施加以解决。其中严格土地管理，制止乱占滥用土地，促进土地合理利用是一项重要内容。
　　为配合国家开展土地市场的治理整顿，发挥税收的调节作用，为国家经济发展大局服务，必须进一步加强城镇土地使用税和土地增值税的征收管理工作。”2005年，国家税务总局在《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号）中，严令各级税务机关：“严格坚持依法治税。对于存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策进行变通和调整。”
　　实行土地增值税清算，堵塞税收流失漏洞，强化征收管理就是彰显其目的、确保其功效。为抑制房地产行业不正常的“火暴”、不降温的房价等不理性的“扩张”等发挥税收应有的作用。
　　二、超率累进
　　土地增值税是我国目前惟一一个实行超率累进征收的税种。土地开发、经营房产所获取的增值额的绝对量既是土地增值税的征税对象，又是计税依据，但不是选择适用税率的依据。这是我国土地增值税有别于其他所有税种的关键所在。
　　被媒体所称的30%～60%的税率，是指土地增值税实行的四级超率累进税率：（一级）30%，适用于增值额未超过扣除项目金额50%的部分；（二级）40%，适用于增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分；（三级）50%，适用于增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分；（四级）60%，适用于增值额超过扣除项目金额200%的部分。
　　土地增值税之所以采取超率累进税率，就是看中了累进税率在收益调节上体现量能负担之优点。以开发房地产的分别收益10万元和100万元为例。如果实行假定的10%的比例税率。两者收益额悬殊10倍但税负水平相同。看似税负是公平的，但体现不出负担水平与负担能力相当的原则。而采用不同的收益阶距规定不同等次的税率，就可以解决这一问题。假设以10万元为基数，规定每增加50万元为一个等次，依次分别规定为10%、15%、20%等的税率，获利100万元的实际负担的税负是获利为10万元20倍。高收益高负担、低收益低负担就得以显现。
　　三、严征不贷
　　从土地增值税诞生之日起，有关机关在对其征收管理上相继共下发了一系列文件，采取了下列办法和措施。
　　一是以发“证”为关卡实行拦截管理。
　　1996年，国家税务总局先后与国家土地管理局、建设部联合下发了国税发[1996]4号和48号文件，分别强调：土地管理部门凭税务部门出具的土地增值税完税（或免税）证明，办理土地使用权的权属变更登记，更换《国有土地使用证》。凡未取得主管税务部门发放的完税（或免税）证明的，土地管理机关不予办理土地使用权的登记及过户手续，也不发放《国有土地使用证》；凡没有取得主管税务部门发放的完税(或免税)证明的,房地产管理机关不予办理有关的权属变更手续,不予发放房地产权属证书。
　　2005年，《国家税务总局、财政部、国土资源部关于加强土地税收管理的通知》（国税发[2005]111号）重申：各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。办理土地登记后，应将完税（或减免税）凭证一联与权属登记资料一并归档备查。
　　二是以动“土”为源头实行知情控管。
　　国税发[2005]111号明确：各级国土资源管理部门应根据当地地方税务、财政部门的需要，提供现有的地籍资料和相关地价资料，包括权利人名称、土地权属状况、等级、价格等情况资料，以便税务部门掌握土地的占有和使用情况，加强土地税收的管理。对于通过征用或者出让、转让方式取得的土地，以及出租土地使用权或变更土地登记的，国土资源管理部门在办理用地手续后，应及时把有关信息告知当地的地方税务、财政部门。
　　各级地方税务、财政部门要充分利用地籍资料和相关地价资料，加强土地税收的管理。各级国土资源管理部门在进行用地情况检查和查处土地违法案件中，发现擅自转让（受让）土地的，除按有关规定进行处理外，还应查验土地使用人的完税（或减免税）凭证，对于不能出具完税（或减免税）凭证的，应将有关情况及时通报地方税务、财政部门。
　　三是以“契税”为把手实行“一体化”管理。
　　《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号）指出：对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收。契税已划归地税部门管理的，在房地产交易场所设置的征收窗口，要做到各税统管，既负责办理契税的征收事项，又负责办理营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等相关税种的征收事项。
　　四是以“发票”为手段实行票控管理税。
　　1.国税发[2005]156号规定：在契税纳税申报环节，各地应要求纳税人报送销售不动产发票，受理后将发票复印件作为申报资料存档；对于未报送销售不动产发票的纳税人，应要求其补送，否则不予受理。各地要按照《通知》的要求，在契税征收场所或房地产权属登记场所，代开销售不动产发票。要在代开销售不动产发票时，及时征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税收，并按国家规定的税款入库预算级次缴入国库。
　　2.自2006年10月1日起执行的《国家税务总局关于印发<不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法>的通知》(国税发[2006]128号)，将不动产和建筑业纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。
　　与此文件相连接，《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》（国税发[2006]173号）指出：
　　税务总局决定
　　（１）从2007年2月1日起，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的《不动产发票》。《不动产发票》按照使用对象不同分为《销售不动产发票（自开）》和《销售不动产发票（代开）》两种。不动产自开发票由自开票纳税人领购和开具；不动产代开发票由税务机关代开，税务机关以外的其他单位不得代开《不动产发票》。
　　（２）《不动产发票》为电脑四联式发票。第一联发票联（付款方付款凭证），第二联办证联（房管部门留存），第三联记账联（收款方记账凭证），第四联存根联（收款方留存），不动产代开发票存根联由代开税务机关留存。
　　（３）从2007年2月1日起，凡从事建筑业应税劳务的单位和个人在收取工程（结算）款项时，必须开具税务机关统一印制的《建筑业发票》。《建筑业发票》按照使用对象不同分为《建筑业统一发票（自开）》和《建筑业统一发票（代开）》两种。建筑业自开发票由自开票纳税人领购和开具；建筑业代开发票由税务机关代开，税务机关以外的其他单位不得代开《建筑业发票》。