浅析土地增值税对房地产市场的影响
录入时间：2007-08-31
近些年来，我国住宅产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高、住宅小区品牌的快速升级换代，对于内需的强力拉动、国民经济的快速发展成效明显。但自2003年以来房地产行业却出现了房地产开发投资额连年高速增长、商品房销售价则年年攀高的现象，据有关资料统计，2003年房价增长3.5％，2004年增长5％，2005年增长9％，2006年增长7.7％，部分城市和地区的房价年增长甚至超过20％，已远远超过普通居民的购买承受能力，使得房价成为了政府和人民高度关注的经济问题。
为此，从2004年以来国务院陆续出台了金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策，对房地产市场进行宏观调控，建设部等部委也开展了对房地产交易秩序的专项治理，想方设法稳定住房价格。2006年底，国务院又签发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，国家正式向企业征收30％～60％不等的土地增值税。土地增值税的开征对房地产市场究竟会产生怎样的影响？笔者仅运用过去所学专业理论及多年从事房地产开发工作的实践谈一点粗浅看法。
一、土地增值税对房屋价格的影响土地增值税对房屋价格有两方面的影响：
㈠短期内税负不易转嫁，对调控房价有积极意义。
按照现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过50%的，适用30%的税率；增值额在50%至100%区间的，适用40%的税率；增值额在100%至200%区间的，适用50%的税率；增值额超过200%的，适用60%的税率。与比例税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平，在这种情况下，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额也就越多。如果地价在开发期限内飙涨，就必然会导致开发商囤地和开发成本大增。从短期来看，由于房地产供给的相对稳定性，房地产价格弹性所具有的刚性，以及消费者对于房屋这一耐用消费品与日常生活用品相比，需求价格弹性较大等因素，使得由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负不易转嫁给房地产的需求者。当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润相差不大时，房产商就不会再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律。
㈡从长期看，税负将会转嫁给消费者，房价将会继续上涨。
从近十几年人们对住宅的需求看，一是现有城市居民改善住房的需求不断增长，小居换大居、旧房换新房、追求居住环境、城市改造拆迁等等，都对新住房提出需求。二是城市新增人口的消费需求。随着城市化进程的不断加快，全国已经有城镇居民近5亿，按照十六大确定的目标，到2020年实现全面小康社会，城镇人口将要达到55%～60%，这将使得城市人口超过7亿，存在着大量住房需求。三是一些大城市和沿海城市，住宅需求更多地来自于全国，甚至国外的购买者；四是随着居民收入总量的大幅提高，人们除了满足基本生活需要之外，一些人将购买住房作为了一种投资需求。
而从住宅的供给来看，由于我国人多地少，土地的稀缺及其不可再生性，使得土地的买卖竞争越来越趋激烈，从而导致其价格不断攀升，而土地价格的上升，必然地要摊入所建房屋中。从近几年的土地市场来看，当一块土地要出售时，往往有十几个、几十个，甚至上百个土地购买者参与竞拍，有时竞拍，竟能拍出一个天价来，而其价格必然要摊入到房屋价格中去。此外，有些地方政府为增加财政收入或解决经费的短缺，也将更多的收入寄希望于土地的出让金上。因此，从现实情况看，有一些地方政府在土地出让金的不断走高中，在有意无意地推动着房价的上涨，希望能在水涨船高中得到更多的土地出让收益。
从长期来看，由于我国对住宅的需求较大，而住宅的供给却又相对较少，必然会形成住宅的价格由需求拉动上涨，而建设住宅的各种税费，都是要进入房屋价格的。从房地产的开发、销售运作来看，进入房屋成本价格的有：①开发商的建设成本和利润；②土地价格；③房地产商要承担的本来应当由政府配套的道路、供排水、学校等公益性基础设施；④政府的各种税费。所以，从理论上讲，国家所有本来想控制房屋需求和产出所增加的对房地产的税费，是会转嫁给购买者的，土地增值税的税负也必然要最终转嫁到购买者身上，从而加重房屋需求者的负担。在目前情况下，我国还有不少中低收入群体买不起房子，国家的住房保障制度还很不到位，如果房屋价格飞涨，势必会使弱势群体的居住状况更趋恶化，冲击社会安定，这是应当引起高度重视的。
二、土地增值税对房地产市场规模的影响
㈠土地增值税对房地产市场房屋供给的影响是：调节房地产企业合理收益，促进房地产行业健康发展。
众所周知，近年来，房地产行业开发投资额之所以连年高速增长，其主要原因就是房地产行业存在高额利润，土地的增值令房地产行业的利润远远高于其他行业。而与此同时，与房地产行业的高利润形成鲜明对比的是房地产税收并未呈现高涨势头，国家并未从蓬勃发展的房地产行业中取得应有的利益。
高利润应给国家带来高利益，这是任何社会都要遵循的经济法则，也是政府管理房地产市场的政策目标之一。而从我国房地产行业的情况看，几年来，尽管在高额利润中运转，但其高额利润尽归房地产开发商所有，国家未能得到应有的利益，是极不正常的。因为：
第一，按照社会公平原则，土地的自然涨价、地租的自然增值完全是因人口增加、经济发展、社会进步等社会经济因素所致，是社会之全体施与的贡献，因此，土地持有者不应独自占有这一好处，政府应施以一定税收，使其增值部分归于社会全体，否则，有悖于社会正义，有失社会公平。
第二，按照公共利益原则，将土地增值部分予以归公，可以增加国家财政收入，并用之兴办各种公益事业，提高社会全体公民的福利水平和生活水准。开征土地增值税的目的就是要使土地自然涨价归公，做到地尽其利，地利共享，规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，促进房地产行业健康发展。
应当看到，随着经济的持续增长，城市化步伐的加快，土地的增值是不可避免的。也正因如此，不少开发商都在圈地、囤地。尽管国家规定拿到地后，两年内不开发的，国家有权收回，但由于一些开发商和地方政府关系密切，这一规定执行情况并不理想。而开征土地增值税后，开发商再这样做，将不但会影响开发商的收益预期，而且会对开发商的资金链产生压力，这样必将迫使开发商加大开发力度，增加房源，一定程度上改善供求关系。
因此，可以预测，在土地增值税开征后，必将促使房地产开发商经营战略的改变，他们在经营中将既要考虑行业竞争对价格形成的市场限制，又要考虑增值幅度过高引起的税收负担，从而更加理性地确定行业和企业利润，促进房地产行业健康发展。
㈡土地增值税对房地产市场房屋需求的影响是：抑制炒买炒卖房屋行为，使个人消费趋于理性。
土地增值税必将对于抑制炒买炒卖房地产行为、避免出现房地产经济泡沫等方面起到重要作用。从近几年我国的房地产市场来看，对房地产的炒买炒卖行为严重干扰了房地产市场的健康发展，据笔者所见及了解，有相当一部分人购房并不是为了居住，而是为了投资、倒卖，为此，有的人一次就购入好几套房屋，投资相当可观；有的开发商则与代理商相勾结，随意抬高售房价格，并雇人排队购房，造成虚假的“抢购”声势，使多数购房者产生错觉，加入“抢购”行列；还有的开发商大量囤积房屋、土地，制造房屋越来越紧缺的假象。所有这些，必将造成房价全面上涨，给国民经济发展带来负面影响。土地增值税使得房地产开发企业和所有转让房地产取得超常利润的个人成为纳税人，而对公民个人转让自有普通住宅却给予免税，因此，土地增值税对于抑制炒买炒卖房屋行为，使个人消费趋于理性，是有积极作用的。
三、土地增值税有利于房地产市场结构的合理调整
住房是一种不同于社会其他商品的、具有特殊社会保障功能的商品，它既是商品，又更多地是一种社会的保障品。因此，各国政府在开发住房这一商品时，是较重视其社会保障功能的。而从我国近几年的房地产开发来看，显然，在这一方面做得是不够的，房地产市场的结构是不尽合理的，没有把优先开发廉租房、限价房、经济适用型普通住宅作为房地产开发的重点，而是在利益的驱动下，使得房地产开发商较多地开发高品位、高质量、大面积商品房及别墅、高档公寓等，造成高档商品房供给量偏大,中低档商品房供给不足。所以，必须要调整房地产市场结构，以实现房地产的社会保障功能。
土地增值税中的税收优惠条件的设定，将有利于引导房地产企业合理调整开发结构。按照土地增值税条例的规定，开发商建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税。这将有利于抑制高档商品房的盲目开发，引导房地产商更多地开发普通住宅、微利商品房或经济适用房，以合理调整商品房的供给结构,满足不同收入水平，特别是中低收入水平消费者的需要。从长远来看，房地产业也只有选择这一消费主体作为自己的服务方向,才能得以持续健康发展。
土地增值税的开征，也将调节房地产转让的过高收益，制约房地产投机及牟取暴利的行为，平衡房价，正确引导房地产投资开发方向，促进房地产开发和房地产市场的健康发展。但是，土地增值税也将会引起房地产价格继续上升，会使一些行业成本费用大幅增加，在这种情况下，也增加了开发商在20％左右的范围内做大成本的可能性，假若开发商能在提价的同时将成本做上去，将会削弱土地增值税应有的效应，这是应当引起政府注意并将以防范的。
总之，土地增值税的开征仅是国家调控房地产业的一种措施。除此外，国家仍应继续采取科学的宏观调控政策，从而促进房地产业持续、快速、稳定、健康发展。
