【中华财税网北京10/29/2004信息】　例一：２００４年１月１日，Ａ公司将自 有门面房出租给Ｂ公司，租赁合同约定租期为５年。有两种收租方案可供选择（假设 Ａ公司各年度均盈利，企业所得税适用税率为３３％，年利率为１０％，出租房产每 年应当提取折旧８万元）： 　　方案一：Ａ公司在每年年末向Ｂ公司收取当年租金２０００００元，５年合计 １００００００元。方案一税收负担为： 　　每年应缴营业税＝２０００００×５％＝１００００（元） 　　每年应缴城市维护建设税、教育费附加＝１００００×（７％＋３％）＝ １０００（元） 　　每年应缴房产税＝２０００００×１２％＝２４０００（元） 　　第一年应缴印花税＝２０００００×５×１‰＝１０００（元） 　　第一年租赁房产所得应缴企业所得税＝（２０００００－８００００－ １００００－１０００－２４０００－１０００）×３３％＝２７７２０（元）；第 二年至第五年租赁房产所得每年应缴企业所得税＝（２０００００－８００００－ １００００－１０００－２４０００）×３３％＝２８０５０（元） 　　方案二：在签订租赁合同时，Ａ公司向Ｂ公司一次性收取５年租金，折算现值为 ７５８１５７元。 　　分析：方案二中Ａ公司实际采取的是预收款方式取得收入。财税［２００３］ １６号文件规定：“单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、 著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、 预收定金等），其营业税纳税义务发生时间按照财务会计制度的规定，以该项预收性 质的价款被确认为收入的时间为准”。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定： “房产税按年征收、分期缴纳”。根据权责发生制原则，Ａ公司应将一次性收取的租 金平均计入各年度收入和企业所得税应纳税所得额。因此，方案二中营业税、房产税 和企业所得税的纳税义务发生时间与方案一是一致的。方案二税收负担为： 　　每年应缴营业税＝（７５８１５７÷５）×５％＝７５８１．５７（元） 　　每年应缴城市维护建设税、教育费附加＝７５８１．５７×（７％＋３％）＝ ７５８．１６（元） 　　每年应缴房产税＝（７５８１５７÷５）×１２％＝１８１９５．７７（元） 　　第一年应缴印花税＝７５８１５７×１‰＝７５８．１６（元） 　　第一年租赁房产净所得应缴企业所得税＝（７５８１５７÷５－８００００－ ７５８１．５７－７５８．１６－１８１９５．７７－ ７５８．１６）×３３％＝１４６３１．４５（元）；第二年至第五年租赁房产净所 得每年应缴企业所得税＝（７５８１５７÷５－８００００－７５８１．５７－ ７５８．１６－１８１９５．７７）×３３％＝１４８８１．６５（元） 　　可见，这两种方案收取租金的折算现值是相等的，但方案二比方案一每年少负担 营业税２４１８．４３元（１００００－７５８１．５７），少负担城市维护建设税 和教育费附加２４１．８４元（１０００－７５８．１６），少负担房产税 ５８０４．２３元（２４０００－１８１９５．７７），第一年少负担印花税和企业 所得税１３３３０．３９元（１０００－７５８．１６＋２７７２０－ １４６３１．４５），第二年至第五年，每年少负担企业所得税１３１６８．３５元 （２８０５０－１４８８１．６５）。方案二显然优于方案一。 　　例二：２００４年１月１日，Ｃ公司与Ｄ公司签订２００４年度购销合同，Ｃ公 司将自产粮食白酒分若干批销售给Ｄ公司，有两种收款方式可供选择（假设Ｃ公司 ２００４年度盈利，企业所得税适用税率为３３％）： 　　方案一：Ｃ公司在货物发出的同时，分批向Ｄ公司收取价款，价税合计金额为 ２３４万元； 　　方案二：Ｃ公司在签订合同时向Ｄ公司一次性预收货款，并给予Ｄ公司５％的折 扣优惠（开在同一张发票上），价税合计金额为２２２．３万元。 　　分析：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定，采取预收贷款方式销 售货物，增值税纳税义务发生时间为货物发出的当天；《中华人民共和国消费税暂行 条例实施细则》规定，纳税人采取预收货款结算方式的，其消费税纳税义务的发生时 间，为发出应税消费品的当天。因此，方案二的增值税和消费税纳税义务发生时间与 方案一相同。 　　根据计算结果可知，采取方案二比方案一少负担增值税１．７万元［（２３４－ ２２２．３）÷（１＋１７％）×１７％］，少负担消费税２．５万元［（２３４－ ２２２．３）÷（１＋１７％）×２５％］，少负担城建税、教育费附加０．４２万 元［（２．５＋１．７）×（７％＋３％）］，少负担企业所得税２．３４万元 ｛［（２３４－２２２．３）÷（１＋１７％）－２．５－０．４２］×３３％｝。 如果方案一分批取得的收入折算现值与方案二差距不大，那么选择方案二更为有利。 　　从以上例子可以看出，在选择收款方式时，除了要考虑资金的时间价值，还要测 算税收负担的变化情况。在一般情况下，采用预收款方式可减少销售收入，并且不会 使纳税义务的发生时间提前（销售不动产和转让土地使用权除外），因此可相应减轻 一定的税收负担。（ｂｕ１０２９） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　(4)