【中华财税网北京09/15/2004信息】　土地增值税相对其他税种来说是一个新的 税种，它是从１９９４年１月１日起开始实施征收的。但自该税种实施以来，国家也 制定了相应的税收优惠政策。从事房地产开发的纳税人如果能充分利用这些优惠政策 进行合理筹划，将可以达到降低税收成本、进一步提高投资效益的目的。 　　在房地产开发初期，可以考虑利用以下优惠政策： 　　利用土地增值税开征前免税的政策。《财政部关于对１９９４年１月１日前订开 发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字［１９９５］００７号）规 定，１９９４年１月１日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让， 均免征土地增值税；１９９４年１月１日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已 按规定投入资金进行开发，其在１９９４年１月１日以后５年内首次转让房地产的， 免征土地增值税，签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。对于个别由政府 审批同意进行成片开发，周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定５年免税期以 后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可 以适当延长免税期限。 　　利用合作建房优惠政策。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题 规定的通知》（财税字［１９９５］０４８号）规定，对于一方出地，一方出资金， 双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应 征收土地增值税。所以，对于有资金无土地的房地产企业，可以与有土地想开发土地 却无能力开发的单位或个人采取合作建房的形式，联合进行房地产开发。这样，对方 分得的房产不用缴纳土地增值税，只要就自己分得部分在销售时纳税。同样道理，如 果房地产企业自己有土地，但资金紧张，可以与愿意购买房产的其他单位也采取合作 建房的形式，联合进行房地产开发，节税的效果同前面一致。 　　利用房地产的代建免税政策。这种情况是指房地产开发企业代客户进行房地产的 开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，代建收入属于 营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房 方式减轻税负，在开发之初就确定购买用户，实行定向开发，但注意不能发生房地产 权属的转移。 　　在房地产开发中后期，可以考虑利用建造普通标准住宅的优惠政策。《土地增值 税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目 金额２０％的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额２０％的，应就其全部增值 额按规定征税。企业在进行这项税收筹划时，必须具备一定条件，就是增值率要在超 过２０％的比例范围内。此时可以通过适当增加住房开发成本和适当降低收入的办法， 比如增加美化住宅小区环境支出、增加房屋配套支出、折扣销售等，降低增值额，从 而使增值率低于２０％，达到免税的目的。要注意的是，税法规定对于纳税人既建普 通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准 确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 　　在房地产项目开发完工后，企业可以利用房地产进行投资、联营。税法规定，对 于以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资 或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。对 投资、联营、企业将上述房地产再转让的，才征收土地增值税。房地产企业还可以利 用销售的有利条件，对准备购买房产从事经营活动的单位和个人，以房产作为投资成 为新项目的合伙人，这样又可以节约购房投资人的购房预算支出，增加新项目的流动 资金，使新项目更快的开业经营。如果其他合伙人资金充裕或房地产企业急需货币资 金，也可以在短期内将投资的房产股权转让给其他合伙人以获得现金资产，实现销售 的目的。这样一来，不仅不要缴纳土地增值税，根据税法的规定，还可以免征销售不 动产营业税，可谓一举两得。　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (4)