【中华财税网北京08/26/2003信息】　(十六)改变会计方法的所得税筹划 [案例602] [案情说明] 江苏楚水房地产开发总公司于1994年创办，主要从事商品房开发业 务。开业几年，公司年年盈利，是当地房地产行业的“排头兵”。 去年4月份，当地税务局在对该公司进行企业所得税汇算清缴时发现，公司的“财 务费用”中列支了预收购房户房屋订金的利息48万元。经过调查得知，该公司为了扩 大销售，采用预收订金的方法促销商品房，即购房户先支付房屋价款的60％作为购房 订金，待房屋建成后再交足剩余款项。从收取订金日至房屋建成日的这段期间，公司 按10％的年利率对购房户缴纳的定金计息，在40％的剩余款项中抵扣。 比如，欧阳新民先生向楚水房地产开发总公司购买价值30万元的商品房一套，于 6月1日向公司交付60％的定金18万元，10月1日房屋建成，欧阳新民先生应得利息0．6 万元(18×10％×4÷12)，欧阳新民先生只需再支付11．4万元(30－18－0．6)。 该公司是这样进行账务处理的：6月1日收取定金时，借记“银行存款18万元”， 贷记“预收账款18万元”；10月1日收取剩余款项时，借记“预收账款18万元”，“财 务费用0．6万元”，“银行存款11．4万元”，贷记“经营收入30万元”。 对此，税务机关认为，欧阳新民先生在楚水公司取得的6000元利息所得，应按 “股息、利息、红利”所得项目缴纳20％的个人所得税，其税款应由楚水公司代扣代 缴。由于楚水公司未履行扣缴义务，又未及时向税务机关报告，按规定应由楚水公司 赔缴。计算赔缴金额时，还需将这部分利息换算成不含税所得进行计算。该公司合计 应补缴个人所得税额为： 480000÷(1－20％)×20％＝120000(元)。 此外，由于楚水公司按10％的年利率计算的利息在“财务费用”科目中列支，超 过了同期银行贷款利率(同期商业银行的贷款利率按7．2％执行)，其超过部分不得税 前扣除，应按33％的税率补缴企业所得税。 应补缴企业所得税额为： 480000÷10％×(10％－7．2％)×33％＝44352(元)。 [存在问题] 公司总经理李志远对此百思不得其解。购房户预缴的定金怎么还要 补税呢?而且还要公司承担。难道这种促销手段不行吗?事后，公司财务处处长袁园来 到君洋财务服务中心咨询，请求注册税务师为其开一张对症下药的“处方”。 [筹划思路] 针对楚水公司的上述房产销售方式，君洋财务服务中心注册税务师 常亚平认为：无论是从购房付款的形式上看，还是从销售方式的本质上看，实际上(仍 以欧阳新民先生为例)就是公司收取了29．4万元的房款，将30万元的商品房出售给欧 阳新民先生。如果该公司采取降价销售的方式，即，将此商品房价格降至29．4万元卖 给欧阳新民先生，一来可以免除欧阳新民先生应纳的个人所得税，也免除了扣缴个人 所得税的义务；二来免除了因利率超标准而应补缴的企业所得税；三来降低了销售不 动产应纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。 [操作方法] 在实际操作中，应当注意两点：一是必须按29．4万元的销售价格开 具房屋销售发票；二是改变原来的账务处理方法，即，10月1日收取剩余款项时，借 记“银行存款11．4万元”、“预收账款18万元”，贷记“营业收入29．4万元”。 [筹划结果] 按照上述筹划方案，楚水公司可以节省： 个人所得税120000元； 企业所得税44352万元； 营业税24000元(480000×5％)； 城市维护建设税1680元(24000×7％)； 教育费附加720元(24000×3％)。 合计节税190752元。 (1)