【中华财税网北京09/17/2003信息】　销售不动产，是指有偿转让不动产所有权 的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。 销售不动产税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 (1)销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 (2)销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产 征税。 以不动产投资人股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征 营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 按照规定，销售不动产企业应当根据工程价款的结算方式的不同，确定建筑安装 业务营业税中纳税义务发生时间，具体来说： (1)实行合同完成一次性结算价款方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为 施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天； (2)实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算办法的工程项目，其营业税纳税 义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天； (3)实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义 务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天； (4)实行其他结算价款方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为与发包单位 进行工程合同价款结算的当天。 按照规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税 义务发生时间为收到预收款的当天。 按照规定，纳税人有自建行为的，其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自 建建筑物并收讫营业款或者取得索取营业款的凭据的当天。 纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：“纳税人转让土 地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当 天。” 此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时 间为收到预收定金的当天。 [案例262] [案情说明] 泰华(九江)房地产开发有限公司主要从事住宅的开发。2002年8月份 共实现经营收入4162万元，不动产销售全部为现销。 其中商品房销售收入为3320万元，这3320万元中包括泰华(九江)房地产开发有限 公司所属九江泰华施工队在公司开发的湖滨雅兰小区内建造的办公楼一幢，出售给九 江君泰实业有限公司，获得价款1 220万元。 另外还实现代建工程结算收入842万元。 泰华(九江)房地产开发有限公司没有销售过办公楼。根据有关结算资料，该办公 楼的建造成本为460万元，九江地方税务局规定的成本利润率为20％。 [要求解答] 泰华(九江)房地产开发有限公司2002年8月份应交纳的营业税。 [法律依据] 《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂 行条例实施细则》。 [政策解读] 按照税法规定，房地产开发企业销售商品房(包括出售的办公楼)销 售收入属于“销售不动产”税目，税率为5％。 对于房地产开发企业的代建工程结算收入，应当按“建筑业”税目征收营业税， 税率为3％。 对于企业自建的办公楼，由于已经对外销售，因此除按销售收入征收营业税外， 还应当按“建筑业”征收一道营业税。由于没有进行工程价款的结算，因而应按计税 价格计算应纳税额。 [计算分析] 泰华(九江)房地产开发有限公司2002年8月份销售商品房应纳税额为： 应纳税额＝3320× 5％ ＝166万元 泰华(九江)房地产开发有限公司2002年8月份代建工程结算收入应纳税额为： 应纳税额＝842× 3％ ＝25．26万元 泰华(九江)房地产开发有限公司2002年8月份对外销售自建的办公楼应纳税额为： 计税价格＝工程成本×(1＋成本利润率)÷(1-营业税税率) ＝460 ×(1＋20％)÷(1－3％) ＝5 690 721．65元 应纳税额＝5 690 721．65× 3％ ＝170 721．65元 [会计处理] 泰华(九江)房地产开发有限公司2002年8月份在具体进行会计核算时， 应当作如下会计分录： 借：经营税金及附加 2 083 321．65 贷：应交税金--应交营业税 2 083 321．65 1 660 000＋252 600＋170 721．65＝2 083 321．65元 (1)