【中华财税网北京09/18/2003信息】　企业以不动产作抵押向金融机构贷款，一 般有两种情况： 一种是抵押期间不动产仍归企业使用，贷款到期若企业无力还款则不动产归金融 机构所有。在这种情况下，在抵押期间和企业如期归还贷款后并没有发生不动产产权 的转移，因而不必征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所 有，发生了所有权的转移，则应当对企业按“销售不动产”税目征收营业税。 另一种是在抵押期间企业将不动产交与金融机构使用，用不动产的租金归还贷款 利息，那么对企业来说发生了不动产租赁业务，应当对企业按“服务业--租赁业”税 目征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有 权的转移，应当对企业按“销售不动产”税目再征收一道营业税。 以不动产为抵押进行贷款，如果贷款到期而借款方无力还款，则不动产归金融机 构所有，则应当对借款方按“销售不动产”税目征收营业税。在具体核定作为不动产 原所有人的借款方的营业额时，应当根据不同情况分别核定。 如果在贷款期满以前不动产仍归借款方使用，这时借款方销售不动产的营业额应 为所欠银行贷款的本息合计。 如果在贷款期间不动产归银行使用，以不动产的租金抵偿银行贷款的利息，那么 借款方销售不动产的营业额即为其所欠银行的贷款本金。 在具体操作中，抵押的不动产的价值一般总是大于贷款金额。在这种情况下，通 常通过公开拍卖或由银行估价，将拍卖价或估价抵偿所欠贷款本息(或本金)后，扣除 有关的拍卖费用，其剩余部分归还给借款方。 如果采用拍卖方式，则银行将拍卖所得抵偿欠款，再扣除拍卖费用，将余款归还 给借款方；但在确定借款方以不动产抵顶贷款的营业额时，应当按实际拍卖价格作为 销售不动产的营业额，不能扣除拍卖费用。 如果由银行和借款方估价确定不动产的价格，银行将不动产估价大于欠款的部分 补付给借款方；但在确定以不动产抵顶贷款的营业额时，应以不动产估价(即欠款加 上银行补付的款项)作为销售不动产的营业额。 [案例292] [案情说明] 1992年6月1日海默法姆(广州)机电制造有限公司以其拥有的楼房一 幢向广州山田银行进行抵押贷款，贷款金额为1 000万元，贷款期限为10年，年利率 为10％，到期一次性还本付息。协议规定在贷款到期前，该房屋仍归企业使用。 2002年6月25日贷款期满，海默法姆(广州)机电制造有限公司无力还贷，因而广 州山田银行将抵押的房屋收归已有。银行将此房拍卖，拍卖价为2 800万元，拍卖费 用为50万元，则银行按规定将余款780万元(2 800－本金1 000－利息1 000－拍卖费 50)归还给企业。 [要求解答] 海默法姆(广州)机电制造有限公司2002年6月应交营业税。 [法律依据] 《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂 行条例实施细则》。 [分析说明] 海默法姆(广州)机电制造有限公司在计算纳税时销售不动产的营业 额应为2 800万元，而不是780万元。 海默法姆(广州)机电制造有限公司2002年6月应交营业税＝28 000 000×5％ ＝1 400 000元。 若按照协议，经双方协商确定，该房屋价值2700万元，则银行在抵偿欠款2 000 万元，将余额800万元补付给该企业，但该企业在计算纳税时销售不动产的营业额应 为2 700万元，而不是800万元。 [案例293] [案情说明] 必利康(封开)化工有限公司于1999年6月以房产证，土地使用证作 抵押向封开商业银行取得贷款120万元。由于企业经营不善，贷款不能及时归还，另 外还欠银行利息30多万元，经多次催收无效，封开商业银行向法院起诉，并于2002年 8月法院判决如下： 必利康(封开)化工有限公司以临街楼一幢和分厂2 000平方米土地折价归还贷款 本息。 资产评估折价如下： ①分厂未使用土地账面价值20万元，折价30万元； ②临街楼账面固定资产原值80万元，已提折旧20万元，折价80万元； ③临街楼占用土地账面价值20万元，折价40万元。 [作案过程] 必利康(封开)化工有限公司作会计分录如下： 借：短期贷款--深圳市工商银行 1 200 000 贷：固定资产--办公楼 800 000 无形资产--土地使用权 400 000 [存在问题] 封开税务人员于2002年10月对必利康(封开)化工有限公司的纳税情 况进行稽查，发现必利康(封开)化工有限公司以房产、土地使用权抵顶贷款的行为均 未申报缴纳营业税。 [税务处理] 根据国家税发函(1995)156号文规定，借款者无力归还贷款，以抵 押的房产和土地使用权抵顶贷款本息的行为属销售不动产和转让无形资产(土地使用 权)的行为，应按照规定征收营业税。考虑到企业平常纳税态度较好，暂不罚款，企 业应按章补缴5％的营业税。 [账务调整] 必利康(封开)化工有限公司应作如下会计处理： ①用红字冲销原记账凭证： 借：短期贷款--深圳市工商银行(红字) 1 200 000 贷：固定资产--办公楼(红字) 800 000 无形资产--土地使用权(红字) 400 000 ②出售固定资产结转其账面原值的累计折旧： 借：固定资产清理 600 000 累计折旧 200 000 贷：固定资产--办公楼 800 000 ③以固定资产和无形资产收入抵顶银行借款和预付利息： 借：短期借款--深圳市工商银行 1 200 000 预提费用--预提借款利息 300 000 贷：固定资产清理 800 000 其他业务收入--转让无形资产 700 000 ④出售固定资产的净收益转作营业外收入(800 000－600 000－税金40 000＝ 160 000元)： 借：固定资产清理 160 000 贷：营业外收入 160 000 ⑤结转转让无形资产的成本： 借：其他业务支出 400 000 贷：无形资产--土地使用权 400 000 ⑥补提税金： 销售不动产应缴纳营业税＝800 000× 5％＝40 000元 转让土地使用权应缴纳营业税＝700 000× 5％＝35 000元 借：固定资产清理 40 000 其他业务支出--营业税 35 000 贷：应交税金--应交营业税 75 000 ⑦缴纳税金： 借：应交税金--应交营业税 75 000 贷：银行存款 75 000 (1)