１９９８年８月２９日批转执行　鄂政发[1998]第65号文 　　为认真贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的 通知》（国发[1998]23号）精神，现就加快发展我省经济适用住房建设有关问题 提出以下意见： 　　一、经济适用住房建设的目的和原则 　　（一）发展经济适用住房建设的目的是加快全省城镇住房制度改革和住房建 设进程，建立与社会主义市场经济相适应的住房供应体制，促进普通住宅建设与 消费，使住宅建设成为我省新的消费热点和新的经济增长点。 　　（二）实施经济适用住房建设立足市场，面向广大居民，实行政府扶持，公 司开发，单位支持，个人负担的原则；要以大中城市为重点，兼顾县镇，有计划、 有步骤地推进。 　　（三）经济适用住房是指市（县）人民政府组织建设的向中低收入家庭出售 的普通微利住房。 　　中低收入家庭收入水平线由市（县）人民政府依据本地区职工家庭工资市水 平、住房面积标准和住房价格等因素确定，每年公布一次。 　　二、经济适用住房建设的项目组织和报批 　　（四）省计委、省建设厅根据省政府批准的经济适用住房建设规模及实施方 案，将经济适用住房年度建设计划下达各市、县。各市、县计划、建设、土地、 银行等部门要组成项目工作组，对项目进行筛选、审核，并将确定的项目联合上 报省计委、建设厅、土地局和人民银行。承诺贷款的银行将承诺的信贷计划上报 各商业银行省分行。 　　（五）经济适用住房项目应符合下列条件： 　　1.已经通过划拨方式（集体土地先征后划）取得建设用地或所需建设用地已 纳入年度土地供应计划以及政府承诺划拨土地； 　　2.基础设施公共建设配套设施经费已经落实或者市政府承诺进行市政配套， 公共建设能及时到位，项目建成后，能投入到正常使用； 　　3.能适用当地市场需求，具有良好的销售前景； 　　4.要有担保的单位和具体办法或有与申请的贷款数额相对应的合法抵押物， 并已取得有审批权限的当地商业银行二级以上（含二级）分行的承诺。 　　（六）经济适用住房建设项目的申报内容： 　　1.各地按全省经济适用住房年度建设计划的项目落实情况，主要是建设计划 即建设规模和投资额度（包括项目总计划和本年度计划）、土地利用计划（包括 项目总计划和本年度计划）、信贷计划（包括项目总计划和本年度计划）以及规 划方案。 　　2.各地制定的经济适用住房建设的各项配套优惠政策。 　　3.经济适用住房项目可行性研究报告。 　　4.自有资金（不少于投资总额30～60％）的筹资方案和住房销售方案。 　　5.各地制定的项目规划、设计、施工、监理、物业管理的组织实施方案。 　　6.各地确定的贷款承办银行及所需贷款额度的承诺书。 　　（七）经济适用住房建设项目和项目贷款计划由省计委、省建设厅、省土地 局、人民银行省分行及有关商业银行省分行审批或上报。 　　三、经济适用住房的建设 　　（八）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，实行统 一规划、统一征地、统一拆迁。要严格执行国家《城市居住区规划设计规范》， 不符合规划及规范要求的，不得开工建设。 　　（九）经济适用住房建设要坚持合理用地、节约用地、依法用地的原则，尽 可能不占用或少占用耕地。经济适用住房的建设用地实行划拨方式供应，免收土 地出让金，严禁炒卖经济适用住房用地。 　　（十）经济适用住房小区规划、设计，必须由具有相应资质的规划和设计单 位承担，采用招投标、方案竞选等方式，优选规划设计方案，并按程序报批。规 划、设计方案要充分考虑当地的社会经济发展水平。群众的经济承受能力和生活 习惯。 　　（十一）经济适用住房建设要严格执行国家建设标准和技术规范，积极推广 先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，降低能耗，提高住宅建 设的整体水平。 　　（十二）经济适用住房的开发建设要通过招投标方式，确定开发建设和施工 单位，中标单位不得转包。要积极推行建设监理制度，提高工程质量。工程质量 要符合国家现行标准。 　　（十三）工程项目的验收，要严格执行国家验收规范及《住宅小区竣工综合 验收管理办法》。通过验收的住宅方可入住。 　　（十四）经济适用住房开发建设单位对工程质量负最终责任，实行工程质量 保证制度。销售住房时，须向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 　　四、经济适用住房的资金落实 　　（十五）各级建设行政主管部门要加强经济适用住房资金的监督与管理，防 止资金挪用，确保经济适用住房建设专项资金主要用于支持经济适用住房的建设。 　　（十六）经济适用住房建设资金实行地方自筹与银行贷款相结合。地方自筹 资金可从开发企业自有资金、城市住房基金、单位住房基金、住房公积金和其它 住房资金中筹集。自筹资金没有按期足额到位的银行不予贷款。 　　（十七）经批准立项，确有销路的经济适用住房项目，按国家四部委、行计 投资[1998]1474号文件精神，符合下列条件之一的，银行给予发放贷款： 　　1.项目实施单位实际投入的自有资金达到项目投资30％以上； 　　2.地方实际投入该项目的住房建设资金达到项目投资的30％以上； 　　3.单位集资合作建房、集资额达到项目投资的30％以上，并已存入贷款银行 专户； 　　4.凡地方政府负担所有土地费用、拆迁费用和配套费用，住房被有付款能力 的居民或单位预订的，在预付购房款达20％并已存入贷款银行专户后，商业银行 可向开发单位提供全部贷款。 　　（十八）经国家和省批准的经济适用住房建设项目及下达的贷款计划，由市、 县政府确定的承建单位向承办房改金融业务的商业银行申请贷款。承办银行按批 准的项目和贷款计划审定办理贷款手续。经批准的项目，在自筹资金到位后，承 办银行要按项目进度足额拨付贷款。 　　（十九）对列入经济适用住房建设计划的项目，各商业银行要尽快进行项目 评估，评估时间原则上应10个工作日完成。 　　（二十）经批准的项目，承贷银行在评估审查同意后5日内办理有关贷款手 续，并按工程建设的实际需要，及时发放贷款，保证信贷资金的到位。对符合银 行贷款条件的项目，各商业银行地方分支机构不能提供足够信贷资金的，要尽快 逐级上报，由商业银行省分行直至总行调剂解决。 　　（二十一）承办银行应切实加强对配套资金和贷款的管理。按计划发放的贷 款一律实行抵押贷款，贷款期限根据项目的建设周期确定（原则上不超过3年）， 并严格执行中国人民银行公布的法定利率。承办银行应对发放的贷款实行流动性 监控，以确保银行信贷资产的安全。 　　五、经济适用住房建设的扶持政策 　　（二十二）经济适用住房及其配套的公共设施，按零税率计征固定资产投资 方向调节税，并免征重点建设基金。对开发建设单位按照房改政策出售给教职工 的住房，暂免征收销售不动产营业税。 　　（二十三）经济适用住房建设所需的市政配套设施由市县政府在市政建设投 资中列支。住宅小区内配套设施，属经营性的，其配套费由经营者承担；属非经 营性的，其配套费可由政府适当承担。小区内供水、供电、供气、电信设施配套 主要通过调整公用事业价格的办法解决。 　　（二十四）经济适用住房建设停止征收商业网点配套费，取消各种违规的摊 派、集资和收费。对经批准的收费项目，减半征收。 　　（二十五）按照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的 通知》要求，停止住房实物分配，实行住房货币分配，调动职工购房积极性。 　　（二十六）企业房改应按国家有关政策实施分类指导，让企业自主决策，允 许职工按成本价购买住房。 　　（二十七）各地政府要责成房地产管理部门尽快组织设立专业化的住房抵押 贷款担保中心，解决个人住房抵押贷款资金安全问题，吸引商业银行大规模发放 个人住房抵押贷款，促进经济适用住房的销售。 　　（二十八）鼓励有条件的工矿区和企事业单位进行经济适用住房建设。在符 合城市总体规划和土地利用规划的前提下，允许工矿区和企事业单位利用自用土 地，通过集资等方式开发建设经济适用住房。符合经济适用住房贷款条件的工矿 区和企事业单位可以申请经济适用住房贷款，由当地建设行政主管部门统一组织 申报。 　　六、经济适用住房的出售 　　（二十九）经济适用住房直接向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、 危房户和住房困难户；在同等条件下，优先出售给离退休职工、教师中的住房困 难户。 　　（三十）新建的经济适用住房出售价格构成包括以下8项因素： 　　1.住房建设的征地和拆迁补偿、安置费； 　　2.勘察设计和前期工程费； 　　3.建安工程费； 　　4.住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）； 　　5.以上4项之和为基数的1～3％的管理费； 　　6.贷款利息； 　　7.税金； 　　8. 3％以下的利润。 　　（三十一）出售经济适用住房实行政府限价销售政策，其出售价由市（县） 人民政府物价部门根据以上8项因素综合确定，并定期公布。价格一经确定，任 何单位或个人不得随意提价。 　　七、经济适用住房的物业管理 　　（三十二）新建成的经济适用住房，要严格执行建设部《城市新建住宅小区 管理办法》，全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理机制。 　　（三十三）在经济适用住房建设前期阶段，应做好物业管理规划实施方案。 通过竞争方式，选择物业管理企业。物业管理企业要按照同业主委员会签定的合 同，进行售后服务和管理。 　　（三十四）要建立住房共用部位、设备和小区公共设施的专项维修资金，并 按照规定使用。开发建设单位移交小区时，应按移交的住宅建安造价的1％提取 维修基金，交由物业管理单位用于物业管理。 　　（三十五）政府建设（房地产）行政主管部门要加强对物业管理企业的监督 和管理，规范物业管理及服务。物价部门要加强对物业管理服务收费标准的管理， 物业管理收费标准应与物业管理服务内容以及当地居民的经济承受能力相适应， 通过不断提高物业管理水平，为居民创造良好的生活环境。