【中华财税网2010-10-12信息】　　此次住房公积金个贷政策调整，进一步明确了首套住房和改善型第二套住房的认定标准。

　　沪公积金个贷5大案例解读 11日起已全面按新政受理

　　■　对于购买首套住房的认定，以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房，及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)名下无成套住房登记为依据。

　　■　对于购买改善型第二套住房的认定，以借款人家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部门登记信息反映实际仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据 (根据上海市统计局公布的统计资料，去年上海市城镇人均住房建筑面积为34平方米)。

　　■　对于购房家庭申请组合贷款中住房套数的认定和贷款首付比例，以组合贷款受理银行执行的相关规定为准。

　　继作为本市房地产调控细则的“沪12条”发布后，10月11日，上海市公积金管理中心下发了《关于调整2010年住房公积金个人贷款政策的通知》，根据“沪12条”要求对本市住房公积金个贷政策进行了调整。

　　记者昨日获悉，该通知当日就已下发至各区(县)住房公积金管理部、各住房公积金贷款受托银行、市住房置业担保有限公司等方面，而自10月11日起，受理单位就已全面按照新政策受理公积金个贷申请。

　　记者发现，此次住房公积金个贷政策调整，主要是在已公布的“沪12条”基础上，从具体操作方面进行了细化，特别是进一步明确了首套住房和改善型第二套住房的认定标准。

　　市公积金管理中心将对住房公积金贷款受理情况实施后台监控和随机抽查，若查实违规操作的，将追究贷款受理单位和相关人员的责任。

　　非改善型二套房

　　公积金贷款叫停

　　根据《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。

　　同时，对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

　　首套与改善型二套

　　认定标准明确

　　《通知》明确，对于购买首套住房的认定，以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房，及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)名下无成套住房登记为依据。

　　对于购买改善型第二套住房的认定，以借款人家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部门登记信息反映实际仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据 (根据上海市统计局公布的统计资料，去年上海市城镇人均住房建筑面积为34平方米)。

　　对于购房家庭申请组合贷款中住房套数的认定和贷款首付比例，以组合贷款受理银行执行的相关规定为准。

　　补充公积金

　　贷款政策不变

　　记者发现，在昨日公布的本市住房公积金个贷细则中，并没有提及原本每户最高可贷20万元的补充公积金贷款政策。记者随后从市公积金管理部门获悉，补充公积金贷款政策目前仍保持原有政策不变，基本按今年初执行的个贷购房政策操作。

　　不过，若购买的二套房被认定为非改善型，补充公积金贷款将被暂停。

　　此次贷款条件

　　史上最严厉

　　“应该说，此次公积金个贷新政中的贷款条件是上海住房公积金贷款史上最严厉的。”上海市公积金管理中心相关人士表示，此次政策的调整是根据国家房地产市场调控的要求进行，是作为上海此次房产调控细则的一个重要组成部分。

　　据了解，本市自1991年正式推出住房公积金制度，1997年又率先将住房公积金使用重点转到个人购房贷款，支持住房消费。多年来，住房公积金制度在支持个人购房贷款方面发挥了重要作用，本市相关部门也对公积金个贷政策不断进行调整，贷款额度也有明显增加，每户家庭最高可贷额度增加到80万元(包括补充公积金贷款)。

　　“虽然从贷款额度上说，此次新政中的首套房最高也能贷到80万元，没有直接减少，但从认定标准等贷款条件上看，确实是最严厉的。”市公积金中心相关人士表示。

　　案例解读

　　情况一

　　10月9日，倪女士前往徐汇区的公积金受理单位递交了公积金贷款申请，对方正式受理。因为是10月7日上海细则颁布之后，但当时仍是按照原先政策进行申请的，倪女士担心无法办理下贷款。

　　公积金中心：新政策是自10月11日起全面实施的，若此前受理单位就已正式受理的，仍按照当时的申请额度进行办理。也就是说，当时倪女士申请的时候，如果是带了购房合同、首付款证明等一起去申请，公积金受理单位当场就已受理的，仍按老政策办理贷款。

　　情况二

　　夏先生婚前曾自己买了一套住房，并申请了公积金贷款。结婚后，他和妻子想再买一套房子，他的妻子此前没有住房，也没有使用过公积金，如果以他妻子的名义买房子，可以认定为首套房吗？

　　公积金中心：结婚后，是按照两人组成的这个新家庭来认定住房套数的，也就是说，虽然夏先生的妻子没有产权房也没有用过公积金，但是由于夏先生名下有一套住房，而且曾申请过公积金贷款，就说明这个家庭已经有一套住房并申请过公积金贷款。因此，即使是以他妻子的名义买房，也不能认定为首套房。

　　情况三

　　余先生和严女士今年刚登记结婚。在两人没有结婚前，余先生与父母共有一套产权房，严女士也与父母共有一套产权房，但两人都没有用过公积金，也没有贷过款。如果两人现在买新房，在申请公积金贷款时，可以认定为首套房吗？

　　公积金中心：认定首套房，是以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房，及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)名下无成套住房登记为依据。与父母或亲朋好友共有某套房的产权，并不能认定为他(或她)有“成套住房”，只能说拥有部分产权。余先生和严女士组成新家庭后，对于这个新家庭来说，是没有成套住房的，可以认定为首套房。

　　情况四

　　5年前，臧先生曾经买过一套住房，当时没有申请公积金贷款，但申请了商业贷款。目前，商贷已还清，这套住房也已卖掉。现在，他想重新买一套房子，申请公积金贷款时，还能算首套房吗？

　　公积金中心：由于臧先生现在既没有产权房，也没有使用过公积金，所以他在申请公积金贷款时，还是可以认定为首套房的。但是，如果5年前他买房时申请的是公积金贷款，现在就不能算首套房了。

　　情况五

　　3年前，朱女士曾经贷过公积金装修贷款，已全部还清。现在朱女士想买房子，她曾经申请过装修贷款的经历，会对现在申请公积金贷款产生影响吗？

　　公积金中心：“认房又认贷”规定中的“贷”，指的是购房贷款，装修贷款并不计算在内。对于曾经贷过公积金装修贷款的家庭来说，只要没有贷过公积金购房贷款，又符合其他相关条件，仍可认定为首套房。