２０００年２月２５日　粤建房［２０００］１４号 　　为贯彻江泽民总书记“增创新优势，更上一层楼”的重要指示精神。落实省第八 次党代会提出的任务，继续深化我省土地使用制度改革，强化总量调控手段，进一步 规范土地，房地产出让、转让行为，完善收益分配、执法监督、中介服务等机制，建 立公开、公平、公正的土地市场和房地产转让市场，提出如下意见： 　　一、全面建立宏观调控下的市场配置土地资源的机制 　　１、依法规范土地有偿使用范围。建立单位进行非农建设申请使用国土地的，除 法律、法规规定可以按划拨方式取得外，均应通过出让等有偿使用方式取得。 　　原有按划拨方式取得的建设用地，按实际情况采用合理方式逐步纳入有偿使用范 围。 　　原有划拨土用于新开发地产项目，该土地按出让方式实行有偿使用，按不低于标 定地价的４０％补交土地出让金，其中：属于新开发经营性房地产项目的，在城市 （含县城）规划区范围内由政府收回土地使用权后实行公开招标拍卖出让，所得收益 部分合理补偿原土地使用者；在城市（含县城）规划区外不实行招标拍卖的，按标定 地价的１００％补交土地出让金。 　　属于划拨土地的房改房转让的，按国家和省的有关规定补交出让金。 　　国有企业改革、改组、改造中原划拨土地的使用按照粤府［１９９９］４２号文 执行，涉及转让产权的，参照执行。 　　利用划拨土地使用权（指没有地上建筑物的土地，下同）出租的，土地使用者应 将租金中所含土地收益上缴国家或在出租期以实际用途按规定标准向国家缴纳土地年 租金。 　　以划拨方式取得的建设用地进行营利性经营，或改作其他营利用途的，应按补办 出让、国有土地租赁等方式实行有偿使用。 　　利用划拨土地所建房屋出租、进行营利性经营，或改作其他营利性用途的，也按 上述规定实行有偿使用。 　　以出让方式取得土地使用权的建设用地改变用途的，按两类用地现时标定地价的 差价不低于４０％的标准补交土地出让金。 　　经依法审批的集体非农建设用地原已转让的，应经集体经济组织同意后将该土地 征用转为国有，然后按上述规定办理土地有偿使用手续。原已出租，经县级以上人民 政府批准在租期内可以暂不转为国有的，可由承租方向国家缴纳土地使用费，土地使 用费按土地年租金标准的一定比例执行。出租方收取的租金中已包含土地使用费的， 由出租方向国家缴纳土地使用费。租期满后仍需出租的，应将该土地征为国有。土地 使用费的具体收费标准由省国土管理部门提出，经省物价部门会同省财政部门审核并 报省人民政府审批后公布执行。 　　２、全面推行土地招标、拍卖制度。取消经营性房地产用地的行政划拨和协议出 让。全省城市（含县城）规划区范围内新增的经营性房地产项目用地，按《广东省城 镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法》的规定实行招标、拍卖制度、使市场配置 成为土地供给的主要形式。城市（含县城）规划区范围以外新增的经营性房地产项目 用地，也应逐步实行招标、拍卖制度。 　　３、强化调控手段，建立以供给引导需求的建设用地供应机制。年度建设用地计 划应根据国民经济发展规划、产业政策和土地利用总体规划的要求，按照国民经济和 社会发展计划的编报程序制定。其中城市规划区范围内用地计划必须符合城市规划的 要求。年度城镇国有土地作用权出让计划根据土地利用总体规划、城市规划、基本农 田保护区规划和年度建设用地计划编制程序编报和下达。计划编制应进行市场调查。 征询各有关方面的意见。计划一经下达，各级政府和国土部门必须严格执行。不得突 破。 　　各市、县每年用于经营性房地产项目招标拍卖土地的数量根据省下达的城镇国有 土地使用权出让计划制定，落实到具体地块，经确定的土地使用权招标拍卖出让计划 向社会公布施行。其他类型建设项目需申请使用国有土地的，亦应上报项目建议书之 前或进行项目可行性论证时，按用地计划管理权限向县级以上国土部门申请用地项目 预审，由同级人民政府批准，核拨建设用地计划指标。未取得国土部门建设用地计划 指标的，计划部门不予批准立项，规划部门不颁发建设用地规划许可证，国土部门不 颁发建设用地批准书。 　　４、市、县政府根据土地出让和调控市场的需要，要以建立适量的土地储备。土 地储备的来源必须是经依法审批的土地，包括土地利用总体规划确定的城镇建设用地 范围内符合城镇规划发展时序，经批准许可农地转用并依法征用的土地、政府依法收 回的土地和政府行使优先购买权购买的土地等。 　　市、县土地储备的总量不得超出当年度土地使用权出让计划总指标。市、县土地 储备计划由同级国土部门制订，报同级人民政府审批后组织施行。其中涉及新征用土 地的，应纳入年度土地利用计划控制。土地储备计划和土地储备情况应报上级国土部 门和计划部门备案。储备土地所需的资金由市、县国土部门在收取的土地有偿使用收 入中列支。 　　已列入储备的土地应优先列入土地出让计划。纳入土地储备的土地在未开发利用 期间不能闲置丢荒。 　　５、各市、县政府应采取有效措施加强对非农业建设闲置土地的管理，加强闲置 土地的调整使用。闲置土地的管理按粤府［１９９８］７２号文执行。 　　６、土地使用权的出让、转让必须符合控制性详细规划，未做控制性详细规划的 地块不得出让，不得作改变用途的转让和开发。 　　二、促进土地的合法流转，制止非法交易和炒卖行为 　　７、土地使用权转让要符合《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的条件。 　　以划拨方式取得土地使用权转让的，要持有国有土地使用证；持有有审批权的人 民政府或其授权部门同意转让的批准文件；已补办土地使用权出让手续，按规定期限 补交土地使用权出让金或已按确定比例将转让收益上缴国家。 　　境内外公司或个人在国内受让土地使用权后，从事房地产开发经营的，必须按规 定设立房地产开发企业。 　　８、禁止规划红线的炒卖。建设用地规划许可证和规划红线图取得后，应在规定 期限内到国土部门办理有关用地手续，超出规定期限未办理用地手续的，建设用地规 划许可证无效，规划红线图同时作废。规划许可证发出后，不得办理更名或加名手续。 严禁利用建设用地规划许可证和利用规划红线图变相炒卖土地。 　　９、加强土地使用权流转合同的管理。土地使用权转让必须签订土地行使用权转 让合同，并采用省国土厅和省工商局联合制订的合同标准文本。商品房预售、销售和 其他房屋转让也应采用建设部和国家工商局制订的合同示范文本签订有关合同。本 《意见》下发三个月后，未使用标准或示范合同文本的，产权登记部门不得为其办理 产权过户交易和登记手续。 　　１０、加强土地使用权转让监管。 　　以出让方式取得的土地使用权分割转让的，必须符合经法定程序审批的详细规划， 并向规划主管部门申请办理细分后的《建设用地规划许可证》，然后向市、县国土部 门申请，按出让土地审批权限报县级以上人民政府审批。 　　划拨土地使用权转让，属于国家机关、事业单位和国有企业的，向用地单位隶属 关系的同级国土部门提出申请，按出让土地审批权限报县级以上人民政府审批。 　　划拨土地使用权转让，属于国家机关、事业单位和国有企业的，向用地单位隶属 关系的同级国土部门提出申请，报同级或上一级人民政府审批。属于其他情形的，向 市、县国土部门申请，报同级人民政府审批。 　　以土地使用权作为条件与他方合作开发非经营性房地产的，应按权限报县级以上 人民政府批准，未经原批准机关同意，不得擅自变更合作人。 　　１１、加强土地使用权出租监管。土地使用权出租，租赁双方应向市、县国土部 门申请，办理租赁手续，并履行土地租赁等他项权利登记。 　　集体非农建设用地转让、出租涉及征用土地的，向市、县国土部门申请，逐级报 省人民政府审批。 　　三、进一步规范房地产转让市场 　　１２、房地产开发项目（包括依法取得的土地使用权和在建商品房项目）转让， 应符合第７条规定的土地使用权转让条件，并经国土部门审核批准。 　　转让已预售商品房的房地产开发项目，还须征得已预购商品房建筑面积三分之二 以上预购人同意。 　　１３、转让房地产开发项目，转让人和受让人应依法办理土地使用权变更登记手 续，换领《土地使用证》，并自土地变更登记手续办理完毕之日起３０日内持项目转 让合同的《土地使用证》向规划管理部门备案，换领《建设用地规划许可证》和《建 设工程规划许可证》等文件。 　　房地产项目转让时，若需改变《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》 内容的，必须先经规划部门同意后，才能更换《土地使用证》。转让方已取得《商品 房预售许可证》的，受让方应按《广东省商品房预售管理条例》第十三条的规定到原 发该证机关换领新的《商品房预售许可证》。 　　１４、房地产开发项目可以全部转让给新的开发企业，也可以与他人合作开发。 与他人合作开发的，应设立项目公司，把土地使用权依法转让给项目公司。不得以办 理加名或更名手续代替办理土地使用权转让手续。 　　１５、商品房项目预售要按《广东省商品房预售管理条例》的规定执行。 　　１６、房地产转让应符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第３７条的规定。 　　１７、转让房地产时，占用的土地使用权是以划拨方式取得的，应报有审批权的 人民政府或其授权的部门审批。经批准同意转让的，由受让方办理土地使用权出让手 续，并缴纳土地使用权出让金。属于以减免地价方式取得土地使用权的，也按有关规 定补交地价（出让金）。 　　转让双方应依法签订买卖合同（使用统一的规范文本），并在合同签订后三十日 内到房屋所在地房地产管理部门办理有关手续。 　　四、加强土地有偿使用收入和土地税费的征收管理 　　１８、土地有偿使用费包括土地出让金和土地年租金等。征收土地有偿使用费以 及确定土地股本金、土地招标、拍卖底价，均应以基准地价、标定地价为依据。 　　１９、出让土地使用权所收取的地价款由土地出让金、配套设施建设费和土地征 用开发成本构成。土地征用开发成本包括征地拆迁的各种补偿安置费用和管理费，以 及征用土地时国家和省规定的耕地占用税、耕地开垦费、新菜地建设基金等。 　　地价款中土地出让金、配套设施建设费、土地征用开发成本之间的比例关系由省 国土厅、省建委、省财政厅、省物价局另行制定实施意见。 　　出让土地使用权也可采用年地租制，土地年租制的具体办法另行制定。 　　２０、征用土地，国家和省规定所需收缴的耕地占用税、耕地开垦费、新菜地建 设基金等，可根据财政或税务机关的委托由审批征地的县级以上人民政府国土部门代 征代缴。 　　土地使用权流转让应征收的税费，应依据国土部门的土地交易资料；土地使用税 的征收应依据地籍登记簿册。以上税项可根据财政或税务机关的委托由办理土地登记 的国土部门代征代缴。 　　２１、调整省级财政参与土地有偿使用费的分配办法，由原来的地方包干上缴调 整为按每宗土地实际有偿使用费分成。新增建设用地的土地有偿使用费３０％上缴中 央财政，２０％上缴省财政，５０％留给市、县人民政府，均专项用于耕地开发。具 体收缴办法由省政府另行规定。 　　五、健全土地市场服务体系 　　２２、力争用三年时间建立、完善全省土地信息系统，及时公布土地出让市场信 息，实现土地出让市场信息服务的社会化和产业化。 　　２３、健全全省城镇地价体系，力争在２０００年前完成全省城市和重点镇的基 准地价、标定地价评估和公布工作，并定期进行更新调整，逐步研究和建立地价指数， 引导土地交易市场。 　　２４、建立和完善有形土地市场，加强土地交易中介服务机构管理。有形土地市 场的建设应列入全省市场建设规划。各市县设立的土地交易机构应具备以下功能：办 理土地交易具体业务的功能；组织区域性的地产交易活动和土地招标拍卖活动的功能； 开展地价评估、地产交易代理和地产咨询业务的功能；信息服务功能；场地服务和 “窗口式”集中办公服务功能。 　　大力促进土地价格评估、地产交易代理、土地登记代理、地产咨询、地产经纪等 土地中介机构的发展，并逐步将土地管理工作中的事务性工作转移到中介机构，推进 政府职能的转变。要建立健全土地中介机构的资质认证、评审制度和行业管理制度， 完善土地拍卖、土地估价、地产交易代理、土地登记代理、咨询、经纪人员的执业资 格考试、认证和注册制度。 　　六、活跃存量房地产交易，促进住宅业成为新的经济增长点 　　２５、认真贯彻实施国务院和省政府关于深化城镇住房制度改革精神，加快我省 全面实行住房分配货币化和市场化的进程，结束住房商品化和市场化的进程，在停止 行政机关、企事业单位自建住房的立项审批和全面实行住房分配货币化后，要加快住 房建设的同时，积极消化空置的商品住宅。 　　２６、扩大个人购房抵押货款业务，支持和满足国民购房需要。各商业银行要按 照国家和省的有关规定，简化手续，提高工作效率，对符合要求的个人抵押贷款申请， 要及时批准发放贷款。对商品房项目的抵押贷款，贷款银行不应再要求开发企业担保。 各级房改部门要管好用好住房公积金，并主要用于支持城镇个人购买住房，也可划出 部分专门用于支持个人购房支付首期。 　　２７、建立有形房地产交易市场。市、县房地产交易所（中心）要适应房地产市 场发展需要，增加和完善各种服务功能，健全各项交易程序和制度，逐步成为集房地 产交易、信息、服务、管理为一体的房地产交易、管理场所，为房地产转让各方提供 良好的服务。并实行“窗口”办文制度，交易鉴证、银行按揭、缴纳税费、产权登记 等手续均在交易现场给予办理，提高效率，方便群众。 　　七、加强土地市场和房地产转让市场的监督管理 　　２８、加强建立土地利用动态监测系统，采用现代技术手段，加强对全省土地利 用状况以及土地出让和房地产交易行为的动态监测。 　　２９、加强土地市场的执法监督检查，重点对企业土地资产处置、土地使用权交 易、土地用途改变、行政划拨土地入市、农村集体非农建设用地入市以及各类房地产 转让行为等的监督检查。 　　３０、按照公开、公平、公正的市场原则，建立公开监督制度。各市、县审批建 设用地批文、建设用地批准书，出让、租赁土地的合同副本等文件，应在颁发或签订 之日起１５天内报上级国土部门（县级的同时报省国土厅）备案，上级部门对下级部 门抄报备案的用地批文、合同等，应进行登记审查，发现违法违规批地、出让土地情 况应及时立案查处。 　　市、县政府出让土地的结果应在签订出让合同之日起３０天内将地块位置、面积、 用途、使用年限、地价标准、用地条件以及土地使用者等情况向社会公告，接受监督。 　　３１、土地使用权转让的，转让人应当向土地所在地的县级以上国土管理部门如 实申报转让价，对申报价格不实或明显偏离实际的，国土部门可指定地价评估机构重 新进行地价评估，并按经确认的地价评估结果为依据征收有关税费。评估费用由转让 人承担。 　　土地使用权转让人申报的转让价低于协议出让土地最低价标准的，县级以上国土 部门经同级人民政府批准可以按照申报价格行使优先购买权。 　　３２、受让土地使用权或土地使用权转让、出租、抵押，当事人应依法在规定限 期内向当地市、县国土部门申请办理土地登记和变更登记手续，未按规定办理土地登 记和变更登记的土地交易行为视为非法交易，市、县国土部门应会同有关部门予以查 处。 　　３３、各级国土、建设和房地产管理部门，要按照国家和省的法律、法规和有关 规定管理土地市场和房地产转让市场，按时办理，不得增加不必要的审查审批程序。 对违反规定审批或故意拖延、玩忽职守的，要追究当事人的法律和行政责任。 　　八、加强土地市场和房地产转让市场管理工作的领导 　　３４、国土、建设、房地产管理、金融部门可对土地、房地产交易管理工作建立 定期会商制度，从土地使用权交易、房地产交易、产权登记发证、抵押贷款等方面提 供“一条龙”的服务。 　　３５、各级纪检、监察部门要加强对有关部门的检查监督，认真查处发生在土地 出让、转让和房地产转让市场中的违法违纪案件，促进土地市场和房地产转让市场健 康发展和正常运行，更好地为经济建设和社会发展服务。 (3)